از نیاوران تا یافت‌آباد: سفری در بازار کلنگی‌های تهران
علی چند ماه است که سرمایه‌ی کوچکش را در دست گرفته و در میان آگهی‌های رنگارنگ فروش ملک در تهران غرق می‌شود. او به دنبال یک رویا نیست؛ فقط می‌خواهد ارزش پولی که با زحمت جمع کرده، در این اقتصاد پرالتهاب حفظ شود. اولین مقصدش، وسوسه‌انگیزترین گزینه است: چون شنیده است: «خاک همیشه طلاست. ارزشمندتر می‌شود و اختیارش دست خودم است.»
اما اولین کلیک، او را با واقعیتی سخت روبرو می‌کند. بر اساس بررسی داده‌های بازار در یکی از بزرگترین پلتفرم‌های آنلاین، میانگین قیمت هر متر مربع زمین یا خانه کلنگی در تهران به عدد حیرت‌آور ۲۸۷ میلیون تومان رسیده است. این عدد، فقط یک میانگین خشک و خالی نیست؛ پرتکرارترین قیمتی است که در میان هزاران فایل آگهی شده به چشم می‌خورد. علی با یک حساب سرانگشتی برای خرید یک قطعه ۱۰۰ متری، به ۲۸ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان پول نیاز دارد. رویایی که در همان لحظه اول، رنگ می‌بازد.
کنجکاوی، جای ناامیدی را می‌گیرد. او نقشه تهران را روی صفحه باز می‌کند و شروع به گشت‌وگذار در محله‌های مختلف می‌کند. اینجا، داستان شگفت‌انگیزتری در جریان است. در آگهی‌های کامرانیه و نیاوران، چشمش به خانه‌هایی می‌خورد که قیمت هر متر مربع زمینشان از یک میلیارد تومان هم فراتر رفته است. عددی که بیشتر به بودجه‌ی پروژه‌های ملی شباهت دارد تا قیمت یک ملک شخصی. همزمان، با چند کلیک به مناطق جنوبی‌تر شهر سفر می‌کند و با قیمت‌های دیگری مواجه می‌شود؛ زمین‌هایی که هر مترشان در محدوده‌ی ۴۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌اند. این شکاف عظیم، پایتخت را به دو دنیای کاملاً مجزا تبدیل کرده است. انگار دو شهر مختلف با دو اقتصاد متفاوت روی یک نقشه قرار گرفته‌اند.
دو راهی سرمایه‌گذاری: خاک گران‌بها یا سرپناه قابل دسترس؟
تحلیلگران بازار معتقدند وقتی میانگین و پرتکرارترین قیمت (مد) به هم نزدیک می‌شوند، بازار به نوعی به تعادل رسیده است. اما یک عدد دیگر، قصه را کمی متفاوت می کند. میانه قیمت زمین، در تهران متری ۲۵۹ میلیون تومان است. این یعنی نیمی از املاک کلنگی شهر، قیمتی پایین‌تر از این رقم دارند، اما زور املاک لوکس و گران‌قیمت شمال شهر آنقدر زیاد است که میانگین کل را با خود بالا کشیده‌اند.
علی که حالا از خرید زمین ناامید شده، فیلتر جستجو را به «آپارتمان» تغییر می‌دهد. قیمت‌ها منطقی‌تر به نظر می‌رسند. اما نکته‌ی کلیدی اینجا پنهان شده است؛ نکته‌ای که استراتژی سرمایه‌گذاری در این شهر را تعریف می‌کند. در تهران، قیمت هر متر مربع زمین به طور متوسط ۲.۲ برابر قیمت هر متر مربع آپارتمان است. این یک پیام روشن دارد: خاک، به دلیل عرضه محدود و پتانسیل ساخت‌وساز، به دارایی بسیار ارزشمندتری تبدیل شده است.
برای سازندگان و سرمایه‌گذاران کلان، این نسبت به معنای سود بیشتر در آینده است. آن‌ها زمینی را می‌خرند که خود به تنهایی یک سرمایه‌ی گران‌بهاست و با ساخت‌وساز، بر ارزش آن می‌افزایند. اما برای سرمایه‌گذاران خردی مثل علی، این معادله کاملاً برعکس عمل می‌کند. خرید زمین، با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور، تقریباً غیرممکن است و سرمایه‌ی عظیمی می‌طلبد. در مقابل، بازار آپارتمان به دلیل قیمت‌های پایین‌تر (هرچند هنوز گران)، نقطه‌ی ورود در دسترس‌تری برای حفظ ارزش دارایی و شاید کسب سودی اندک به نظر می‌رسد.
علی صفحه را می‌بندد. او دیگر به دنبال یک قطعه زمین نیست. ذهنش درگیر انتخاب بین یک آپارتمان کوچک در مرکز شهر یا واحدی بزرگتر در حومه است، که البته آن هم دشوار به نظر می رسد. چون قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی نیز اکنون در محدوده 130 میلیون تومان قرار دارد. قیمتی که معلوم نیست با درآمد او همخوانی دارد یا نه؟