فایل‌های اجاره محبوب در تهران

وقتی به تابلوی اعلانات بازار مسکن تهران نگاه می‌کنیم، یک عدد بزرگ و نگران‌کننده به چشم می‌خورد: میانگین اجاره‌بها برای هر متر مربع، حدود ۵۸۰ هزار تومان. این عدد، که از تحلیل بیش از ۲۲ هزار آگهی «دیوار» در هفته میانی آبان‌ماه به دست آمده، برای بسیاری از شهروندان تصویری از یک بحران تمام‌عیار را ترسیم می‌کند. اما این عدد، مانند یک سراب در بیابان آمار، تمام حقیقت را بازگو نمی‌کند؛ بلکه داستانی از یک شهر با دو چهره کاملاً متفاوت را روایت می‌کند.

بیایید کمی کارآگاه‌بازی کنیم و این عدد را کالبدشکافی کنیم. در علم آمار، میانگین (Mean) به راحتی تحت تأثیر اعداد بسیار بزرگ یا بسیار کوچک قرار می‌گیرد. در بازار مسکن تهران، این «اعداد بسیار بزرگ» همان خانه‌های لوکس و پنت‌هاوس‌هایی در مناطقی مانند الهیه هستند که اجاره‌بهای هر متر آن‌ها گاهی از ۲۰ میلیون تومان هم فراتر می‌رود. این خانه‌ها، هرچند تعدادشان کم است، اما وزن قیمتی‌شان آنقدر بالاست که میانگین کل بازار را با خود به بالا می‌کشند.

اما سرنخ مهم‌تر در جای دیگری پنهان شده است: شاخص میانه (Median). این شاخص به ما می‌گوید که دقیقاً نیمی از خانه‌های آگهی‌شده، قیمتی کمتر از یک مقدار مشخص داشته‌اند. بر اساس داده‌های موجود، این عدد در تهران کمتر از متری ۵۰۰ هزار تومان است. این یعنی با وجود میانگین سرسام‌آور، واقعیت زندگی برای حداقل نیمی از مستأجران در محدوده‌ای پایین‌تر رقم می‌خورد. این شکاف عمیق بین میانگین و میانه، نشان‌دهنده نابرابری شدید در بازار است؛ جایی که یک اقلیت گران‌قیمت، چهره‌ کل بازار را مخدوش کرده است.

داستان وقتی جالب‌تر می‌شود که به سراغ شاخص مد (Mode) برویم؛ یعنی قیمتی که بیشترین تکرار را در میان آگهی‌ها داشته است. این عدد، که می‌توان آن را «قیمت رایج» بازار نامید، حدود متری ۶۰۰ هزار تومان ثبت شده است. این یعنی بیشترین حجم معاملات و عرضه و تقاضا در این محدوده قیمتی اتفاق می‌افتد و این عدد شاید واقعی‌ترین تصویر از نبض بازار برای طبقه‌ی متوسط باشد.

این روایت در مورد متراژ خانه‌ها نیز صادق است. در حالی که میانگین متراژ خانه‌های عرضه‌شده ۱۱۲ متر مربع است، نیمی از فایل‌ها متراژی کمتر از ۱۰۰ متر دارند. با این حال بیشترین تکرار در متراژهای حدودا 60 مترمربع صورت گرفته است. در نهایت باز هم این خانه‌های بزرگ و لوکس هستند که میانگین را بالا برده‌اند. با تمام این فراز و نشیب‌ها، یک مستأجر در تهران برای یک خانه متوسط، باید ماهانه (با احتساب تبدیل رهن به اجاره) حدود ۷۶ میلیون تومان هزینه کند. این عدد، فارغ از بازی‌های آماری، چکیده‌ی تلخ و واقعی زندگی در پایتختی است که هر روز بیش از پیش به دو شهر مجزا تقسیم می‌شود.