خانه نوساز متری ۳۴۵ میلیون تومان؛ کورس فروشنده‌های مسکن تهران با دلار

این روزها دلار در محدوده ۲۷۲ هزار تومان بالا و پایین می‌شود. در بازار مسکن تهران هم انگار فروشنده‌ها نمی‌خواهند از این موج عقب بمانند. کافی است آگهی‌های فروش خانه را ورق بزنید؛ قیمت‌هایی که تا همین چند هفته پیش هم بالا به نظر می‌رسیدند، حالا جای خودشان را به رقم‌های تازه‌تری داده‌اند.

تحلیل‌های زومان از داده‌های بیش از ۱۷۰ هزار آگهی دیوار می‌گوید تا ۱۱ آبان، میانه قیمت پیشنهادی هر متر آپارتمان در تهران به ۲۶۹ میلیون تومان رسیده است. این رقم فقط در یک ماه حدود ۳۷ درصد بالا رفته. برای اینکه بزرگی این عدد را بهتر تصور کنیم، قیمت پیشنهادی یک آپارتمان ۸۰ متری با چنین نرخی به بیش از ۲۱ میلیارد تومان می‌رسد.

البته اینجا یک تفاوت مهم وجود دارد: داریم درباره قیمت‌هایی حرف می‌زنیم که فروشنده‌ها در آگهی نوشته‌اند، نه قیمت نهایی خانه‌هایی که واقعاً معامله شده‌اند. ممکن است فروشنده عددی روی آگهی بگذارد، اما در زمان معامله ناچار شود پایین‌تر بیاید. این داده‌ها از قیمت خریدوفروش قطعی خبر نمی‌دهند؛ تصویرشان از انتظار فروشنده‌هاست.

سن ساختمان حسابی روی قیمت پیشنهادی اثر دارد. خانه‌های نوساز با میانگین متری ۳۴۵ میلیون تومان گران‌ترین گروه‌اند. هرچه سن بنا بالاتر می‌رود، قیمت‌ها پایین‌تر می‌آید؛ آپارتمان‌های بیش از ۲۰ سال ساخت به‌طور متوسط متری ۲۰۴ میلیون تومان آگهی شده‌اند. اما نکته جالب این است که بیشتر آگهی‌های فروش مربوط به خانه‌های ۱۰ تا ۲۰ سال ساخت است. یعنی وقتی کسی در سایت‌های خریدوفروش خانه دنبال گزینه می‌گردد، احتمال بیشتری وجود دارد که با آپارتمانی روبه‌رو شود که نه تازه‌ساز است و نه آن‌قدر قدیمی که در ارزان‌ترین گروه قرار بگیرد.

در آگهی‌ها، خانه‌های یک‌خوابه به‌طور متوسط متری ۱۸۳ میلیون تومان قیمت دارند. این رقم برای دوخوابه‌ها به ۲۷۳ میلیون و برای سه‌خوابه‌ها به ۴۱۳ میلیون تومان می‌رسد. خانه‌های بیش از چهار خواب هم با فاصله زیادی در صدر قرار گرفته‌اند.

البته نباید نتیجه گرفت که فقط اضافه شدن یک اتاق، قیمت هر متر را بالا می‌برد. خانه‌های بزرگ‌تر ممکن است در محله‌های گران‌تری قرار داشته باشند یا امکانات و ویژگی‌های متفاوتی داشته باشند. برای همین، این تفاوت قیمت را باید در کنار محل خانه و مشخصات ساختمان دید.

در محله‌های پرآگهی تهران هم فاصله قیمت‌ها کم نیست. در یوسف‌آباد، میانگین قیمت پیشنهادی هر متر به ۵۰۰ میلیون تومان رسیده؛ در پونک هم این رقم حدود ۴۰۰ میلیون تومان است. اما در جیحون و سلسبیل جنوبی، قیمت‌های پیشنهادی به‌ترتیب حدود ۱۷۸ و ۱۷۴ میلیون تومان است. یعنی در میان پرعرضه‌ترین آگهی‌های تهران حدودا یک شکاف ۳۲۰ میلیون تومانی دیده می شود. البته این اعداد میانگین آگهی‌های هر محله‌اند و قیمت هر خانه به خیابان، سن ساختمان، امکانات و وضعیت خود آپارتمان بستگی دارد.

افزایش قیمت پیشنهادی در یک ماه، آن هم به این اندازه، اتفاق کوچکی نیست. با این حال، هنوز نمی‌دانیم خریداران تا چه حد با این قیمت‌ها همراه شده‌اند. ممکن است فروشنده‌ها قیمت‌های تازه‌ای روی خانه‌هایشان گذاشته باشند، اما خریدارانی که باید این پول را فراهم کنند، توان پرداخت چنین رقم‌هایی را نداشته باشند.

بازار مسکن فقط با عددی که فروشنده روی آگهی می‌نویسد جلو نمی‌رود؛ باید کسی هم پیدا شود که حاضر و قادر باشد آن را بپردازد. فعلاً آگهی‌ها از انتظار بالاتر فروشنده‌ها خبر می‌دهند. برای فهمیدن اینکه این انتظار در معامله‌های واقعی هم پذیرفته شده یا نه، باید سراغ آمار خریدوفروش رفت که فعلا در دسترس نیست.

شما اگر امروز دنبال خرید خانه در تهران باشید، قیمت‌های آگهی‌ها را چقدر به قیمت واقعی بازار نزدیک می‌دانید؟