به گزارش زومان، بازار مسکن ایران در نقطه‌ای ایستاده که هیچ‌کدام از طرف‌های آن برنده نیستند. فروشنده از افزایش هزینه ساخت و عقب‌ماندن از تورم می‌گوید. خریدار هم می‌بیند درآمدش دیگر به قیمت خانه نمی‌رسد.
نتیجه، بازاری است که قیمت‌هایش بالا می‌رود، اما معامله چندانی در آن شکل نمی‌گیرد. جنگ و نااطمینانی سیاسی این وضعیت را تشدید کرده‌اند، اما ریشه بحران عمیق‌تر است: عرضه مناسب کاهش یافته، سرمایه‌گذاری ساختمانی افت کرده و متقاضیان مصرفی توان خرید ندارند.
گروه سرمایه‌گذاری مسکن، یکی از بزرگ‌ترین هلدینگ‌های ساختمانی ایران که با نماد «ثمسکن» در بورس تهران حضور دارد، در گزارش مالی خود وضعیت فعلی بازار مسکن و چشم‌انداز آن را توضیح داده است.
این گزارش می‌گوید بازار مسکن عملاً وارد فاز «رکود تورمی» شده است؛ یعنی هم قیمت‌ها بالا هستند، هم معامله چندانی انجام نمی‌شود. وضعیتی که ادامه آن ممکن است باعث شود سازندگان و فروشندگان ملک به روش‌های جدید برای فروش روی آورند.
نیاز به خانه وجود دارد؛ اما بازار از خریدار خالی است
بر اساس برآورد این گزارش، تقاضای بالقوه مسکن که در سال ۱۴۰۴ به ۱.۱۱۹۰ میلیون واحد رسیده بود، در برآوردهای سال‌های ۱۴۰۵ تا ۱۴۰۶ افزایش می‌یابد و در سال ۱۴۰۶ به ۱.۲۳۹ میلیون واحد می‌رسد.
این اعداد بر اساس جمعیت و بُعد خانوار محاسبه شده‌اند. البته گزارش هم تأکید می‌کند که عواملی مانند درآمد خانوار، تعداد خانه‌های خالی، خانه‌های دوم و واحدهای فرسوده باید در محاسبه دقیق‌تر در نظر گرفته شوند.
با این حال با افزایش تقاضای بالقوه مسکن، کسری تولید هم افزایش خواهد یافت. موضوعی که می‌تواند روند افزایش قیمت‌ها را تندتر کند.
در سناریوی ساخت سالانه ۴۰۰ هزار واحد، کسری تولید مسکن در سال ۱۴۰۶ حدود ۸۳۹ هزار واحد برآورد شده است. حتی اگر سالانه یک میلیون واحد ساخته شود، همچنان ۲۳۹ هزار واحد فاصله میان نیاز و تولید باقی می‌ماند.
مسئله مهم‌تر این است که همه واحدهای ساخته‌شده به نیاز واقعی مردم پاسخ نمی‌دهند. بخشی از ساخت‌وسازها در مناطق گران و با متراژهای بزرگ انجام می‌شود.
از سوی دیگر، طبق گزارش گروه سرمایه‌گذاری مسکن، در سال ۱۴۰۵ تقاضای موجود در بازار به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و مناطق متوسط و پایین‌شهر رفته است.
به این ترتیب، ممکن است هم‌زمان با وجود خانه‌های خالی، کمبود مسکن قابل خرید برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد ادامه پیدا کند.
فاصله درآمد و خانه؛ ۷۰ سال
در چنین شرایطی، دسترسی به مسکن برای بسیاری در عمل به رؤیایی دور تبدیل شده است.
طبق این گزارش، متوسط زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به بیش از ۷۰ سال رسیده است. یعنی حتی اگر یک خانوار تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، خرید خانه برای آن به پروژه‌ای چندنسلی تبدیل می‌شود.
این عدد فقط دشواری خرید خانه را نشان نمی‌دهد؛ بلکه توضیح می‌دهد چرا تقاضای بالقوه به تقاضای واقعی تبدیل نمی‌شود. بسیاری از مستأجران به خانه نیاز دارند، اما توان خرید آن را ندارند.
خانه‌اولی‌ها عملاً از چرخه خرید خارج شده‌اند. بخش بزرگی از تقاضا هم به اجاره‌نشینی، خرید واحدهای کوچک‌تر یا مهاجرت به شهرهای ارزان‌تر رانده شده است.
چرخ تولید مسکن کند شده است
در حالی که بخش بزرگی از جامعه قدرت خرید مسکن را ندارد، در سمت دیگر هم کشور با کسری شدید ساخت‌وساز روبه‌رو است.
طبق گزارش گروه سرمایه‌گذاری مسکن، حجم حقیقی سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان از ۲۵۶ همت در سال ۱۳۹۰ به ۱۵۰ همت در سال ۱۴۰۰ کاهش یافته است؛ یعنی حدود ۴۰ درصد افت.
این در حالی است که هرم جمعیتی کشور، با وجود جمعیت متولد دهه‌های ۶۰ و ۷۰، همچنان تقاضای بالقوه بالایی برای مسکن ایجاد می‌کند.
آینده مسکن؛ رکود تورمی ادامه دارد
با وجود رکود معاملات، قیمت مسکن همچنان روندی صعودی دارد. برای مثال، تحلیل زومان از آگهی‌های سایت دیوار نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۲۰۰ میلیون تومان در نیمه دوم تیرماه، به بیش از ۲۳۰ میلیون تومان در دو هفته نخست مهر ماه رسیده است؛ یعنی حدود ۲۰ درصد رشد در سه ماه.
گروه سرمایه‌گذاری مسکن توضیح می‌دهد که قیمت مسکن، با وجود شرایط جنگی، افزایش قابل‌توجهی داشته و عقب‌ماندگی خود از دلار را (که در سال ۱۴۰۴ وجود داشت) جبران کرده است.
در کوتاه‌مدت، احتمال بازگشت سریع خریداران مصرفی پایین است. این گزارش به‌صراحت می‌گوید: «در هیچ‌یک از سناریوهای قابل تصور برای مسکن، امیدی به بازگشت تقاضای مصرفی به بازار در آینده نزدیک وجود ندارد.»
در نتیجه، این شرکت محتمل‌ترین سناریو را ادامه رکود تورمی می‌داند: معاملات پایین بماند و در خوش‌بینانه‌ترین حالت، قیمت‌ها با رشد حداقلی حرکت کنند؛ البته این وضعیت درباره اجاره‌بها صدق نمی‌کند. طبق گزارش، رشد اجاره‌بها همچنان از تورم عقب است.
به‌طور کلی، تورم عمومی، تغییرات هزینه تأمین مصالح و رشد هزینه ساخت، مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن در آینده خواهند بود.
فروشندگان به روش‌های خلاقانه روی می‌آورند؟
اما وقتی اکثریت جامعه توان خرید ندارند، مسکن‌سازان واحدهای خود را چطور می‌فروشند؟
گروه سرمایه‌گذاری مسکن پیش‌بینی کرده است بسیاری از سازندگان و مالکان، به دلیل کمبود نقدینگی در میان خریداران و سرمایه‌گذاران، ناچار شوند املاک خود را با شرایط آسان‌تری عرضه کنند؛ از فروش اقساطی بلندمدت گرفته تا فروش متری و روش‌های خلاقانه دیگر.
آن‌ها برای دوام آوردن در بازار، ناچارند روش‌های فروش خود را تغییر دهند.
البته خرید اقساطی ملک هم برای بسیاری از خانوارها ساده نیست. تورم و بیکاری، قدرت خرید و توان بازپرداخت وام‌ها را کاهش داده‌اند. به همین دلیل، خرید اقساطی هم نسبت به گذشته دشوارتر شده است.
در نهایت، تصویری که یکی از بزرگ‌ترین هلدینگ‌های ساختمانی کشور ارائه می‌دهد، افق روشنی پیش‌روی بازار نمی‌گذارد. در خوش‌بینانه‌ترین حالت، گسترش فروش اقساطی، خرید متری و حتی خرید سانتی‌متری می‌تواند راهی برای ورود برخی افراد به بازار باشد؛ راهی که حتی برای بخش بزرگی از جامعه همچنان دور از دسترس است.