بانک مرکزی بهتازگی سقف وام مسکن از محل خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن را افزایش داده است. بر اساس آمارهای منتشرشده، مبلغ معمول این وام برای زوجهای تهرانی به دو میلیارد تومان میرسد. با این حال، رقم بازپرداخت آن در طول ۱۲ سال، ۵ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان است. برخی رسانهها با اشاره به فاصله چشمگیر این دو عدد اعلام کردهاند که دریافت این تسهیلات، حتی با در نظر گرفتن تورم، توجیه اقتصادی ندارد. زومان در ادامه درستی این ادعا را ارزیابی میکند.
هزینه پنهان ورود به بازی
بیایید اول ببینیم زوجین این وام مسکن را از چه مسیری دریافت میکنند. دریافت این تسهیلات ۲ میلیارد تومانی به خرید اوراق حق تقدم نیاز دارد. متقاضیان باید برای دسترسی به این اعتبار، ۴۰۰۰ برگ اوراق تسهیلات مسکن بخرند. ارزش اعتباری هر برگ ۵۰۰ هزار تومان است و در مجموع سقف ۲ میلیارد تومانی وام را پوشش میدهد. با این حال، قیمت معاملاتی این اوراق در بازار، محاسبات مالی طرح را تغییر میدهد.
با احتساب میانگین قیمت ۹۰ هزار تومانی هر برگ اوراق، زوجین باید در همان گام نخست ۳۶۰ میلیون تومان از سرمایه خود را برای دسترسی به وام هزینه کنند. در واقع، دریافت این وام هزینه ورودی دارد و به همین دلیل بسیاری از افراد به آن دسترسی ندارند. پس از کسر این هزینه، از اعتبار اولیه تنها ۱ میلیارد و ۶۴۰ میلیون تومان پول نقد به دست متقاضی میرسد. بنابراین، ارزش وام پیش از شروع اقساط ۱۸ درصد کاهش مییابد و محاسبات این سرمایهگذاری از نقطه متفاوتی آغاز میشود.
تقاطع اقساط و فرسایش قدرت خرید
قرارداد این تسهیلات بر مبنای نرخ سود ۲۲.۵ درصد تنظیم شده است. وامگیرنده باید ماهانه ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان بپردازد که در سال به ۴۸۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان میرسد. این مبلغ بهاندازهای بالاست که مجموع اقساط یک سال شاید با رهن یک خانه برابری کند. اما ارزش واقعی این مبلغ در ادامه چه تغییری میکند؟ برای سنجش بار واقعی این تعهد در دوره ۱۴۴ ماهه، باید رفتار تاریخی قیمتها را بررسی کرد.
از مرداد سال ۱۳۹۳ تا امروز، اقتصاد ایران یک دوره ۱۲ ساله پرنوسان را با میانگین تورم سالانه ۳۲.۶ درصد پشت سر گذاشته است. تورم در این دوره، یعنی سرعت کاهش ارزش پول ملی در برابر یک سبد ثابت از کالاها، معادل نرخ ماهانه ۲.۳۸ درصد بوده است. شاخص قیمت مصرفکننده نیز در این فاصله از ۲۳.۵ به ۷۰۰.۱ رسیده است. بر اساس این دادهها، قدرت خرید ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان امروز با قدرت خرید تنها ۱ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۳ برابر است.
سفر به سال ۱۴۱۷؛ ذوب شدن بدهی
در یک ساختار تورمی، بدهی با پولی پرداخت میشود که در آینده ارزش بسیار کمتری دارد. اگر میانگین تورم ۳۲.۶ درصدی در ۱۲ سال آینده نیز تکرار شود، ارزش واقعی اقساط ماهانه کاملا تغییر میکند. فردی که وام را در مرداد ماه دریافت کند و اولین قسط را در شهریور بپردازد، از همان ماه اول اثر تورم را میبیند. با تعدیل تورم ماهانه و فرض نرخ ۲.۳۸ درصدی، ارزش واقعی قسط ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومانی در شهریور به ۳۹ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان میرسد. در آخرین ماه قرارداد، یعنی تیر سال ۱۴۱۷، ارزش واقعی همان قسط ثابت ۴۰ میلیونی معادل ۱ میلیون و ۳۸۴ هزار تومانِ امروز خواهد بود. در سالهای پایانی، تورم بخش بزرگی از بار مالی این بدهی را از دوش وامگیرنده برمیدارد و ارزش آن را ذوب میکند.
ترازنامه نهایی: یک بازی جمعصفر
با تجمیع ارزش واقعی تمام ۱۴۴ قسط پرداختی در طول این ۱۲ سال، به یک عدد کلیدی میرسیم: ۱ میلیارد و ۶۷۰ میلیون تومان. این رقم، ارزش فعلی تمام پولی است که وامگیرنده در مجموع به بانک بازمیگرداند.
مقایسه این رقم با خالص دریافتی اولیه، یعنی ۱ میلیارد و ۶۴۰ میلیون تومان، اختلافی ۳۰ میلیون تومانی را نشان میدهد. به بیان دیگر، مجموع زیان به ارزش پول امروز حدود ۳۰ میلیون تومان است. این فاصله معادل ۱.۵ درصد از کل مبلغ وام است و از نظر اقتصادی به صفر میل میکند. با این مفروضات، دریافتکننده وام ۲ میلیارد تومانی در گذر زمان نه زیان زیادی میکند و نه از خودِ فرایند تامین مالی سود خالص مستقیمی میبرد. با این حال، این تعادل به سه متغیر مهم وابسته است:
متغیر اول، قیمت اوراق است. این قیمت نباید از ۹۰ هزار تومان فراتر برود، زیرا خرید اوراق گرانتر، خالص پول دریافتی وامگیرنده را کاهش میدهد.
دوما: تورم سالانه نباید از میانگین ۳۲.۶ درصد کمتر شود. هرچه تورم از این رقم بالاتر برود، کفه ترازو به نفع وامگیرنده سنگینتر میشود.
سوما: متغیر سوم خودش یک مبحث جدید است.
واقعیت بازار مسکن و قدرت خرید
عامل نهایی و تعیینکننده در این معادله، رفتار دارایی پایه یعنی مسکن است. برای سوددهی قطعی این موقعیت، تورم بخش مسکن باید با سرعتی بزرگتر یا مساوی تورم عمومی حرکت کند. بنابراین، قیمت مسکن در زمان حال و آینده بخش مهمی از محاسبه است. برای نمونه، این وام در عمل چه سهمی از هزینه یک واحد مسکونی را پوشش میدهد؟
دادههای بازار نشان میدهند میانگین قیمت مسکن در پایتخت به متری ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است. خالص دریافتی این تسهیلات (۱.۶۴ میلیارد تومان)، در شرایط فعلی قدرت خرید تنها ۸ متر مربع را فراهم میکند. اگر حداقل متراژ یک آپارتمان را ۴۰ متر مربع در نظر بگیریم، این وام تنها ۲۰ درصد از هزینه خرید چنین واحدی را تامین میکند. در نهایت، این ابزار مالی بیش از آنکه کلید خرید یک خانه کامل باشد، یک اهرم مالی برای حفظ بخشی از سرمایه در برابر امواج تورمی است.
نظر شما چیست ؟ فکر می کنید هنوز هم این وام می ارزد؟