آگهیهای مسکن تهران از متری ۲۰۰ میلیون تومان گذشت
یک سال پیش، پس از جنگ ۱۲ روزه، بازار مسکن تهران سرد شد. معاملات پایین آمد و قیمتها به زیر مرز ۱۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع لغزید. اما این آرامش دوام نیاورد. حالا، در فاصله تیر سال گذشته تا امروز، همان بازار مسیر افزایشی خود را آرام و پیوسته ادامه داده؛ آن هم در دورهای که در سیاست، کمحادثه نبوده است: ۲ جنگ، اعتراضات و موجی از نااطمینانی. با این همه، دادههای تازه نشان میدهد مسکن تهران عددهای جدیدی برای خود ثبت کرده است.
از زیر ۱۰۰ تا ۲۰۴ میلیون
طبق تحلیل زومان از بیش از ۱۳۹ هزار داده سایت دیوار، میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در تیر امسال به ۲۰۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است؛ یعنی نسبت به تیر سال گذشته، حدودا ۲ برابر. این نکته مهم است که این رقم، قیمتهای عرضهشده از سوی فروشندهها را نشان میدهد، نه لزوما قیمت نهایی معامله. همینجا اختلاف نظر هم وجود دارد: گروهی میگویند فروشندگان ابتدا عدد بالاتری اعلام میکنند و پای معامله پایین میآیند؛ گروهی دیگر میگویند فاصله قیمتهای آگهی با قیمتهای نهایی چندان زیاد نیست.
میانه متراژ واحدهای قابل معامله نیز ۸۳.۹ متر مربع بوده است. «میانه» یعنی عددی که نیمی از فایلها بالاتر از آناند و نیمی پایینتر. این معیار معمولا تصویر دقیقتری از بازار میدهد، چون اثر فایلهای بسیار گران یا بسیار ارزان را کمتر میکند.
سن بنا و جغرافیا، شکاف قیمت را عیان میکند
وقتی همین دادهها به تفکیک سن بنا خوانده میشود، اختلافها روشنتر میشود. واحدهای نوساز به ۲۳۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیدهاند. برای واحدهای ۵ تا ۱۰ ساله، این رقم ۱۹۹ میلیون تومان است. در بازه ۱۰ تا ۲۰ سال، قیمت به ۲۰۸ میلیون تومان میرسد و حتی برای خانههای بالای ۲۰ سال نیز عدد حولوحوش ۱۶۶ میلیون تومان است.
تفاوت منطقهای نیز کم نیست. بررسیها نشان میدهد پونک، یکی از پرعرضهترین مناطق تهران، در همین ماه از مرز ۳۰۰ میلیون تومان عبور کرده و به ۳۱۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. جنتآباد جنوبی ۲۸۶ میلیون تومان، جنتآباد مرکزی ۲۷۹ میلیون تومان و فردوس ۲۶۴ میلیون تومان ثبت شدهاند.
پارکینگ، دلار و مسکن تهران
در آگهیهای دیوار، میان ۳ آپشن اصلی، پارکینگ بیشترین سهم را در افزایش قیمت داشته است؛ بعد از آن آسانسور و سپس انباری. این یعنی در بازاری که قدرت خرید فشرده شده، امکاناتی که مستقیما بر استفاده روزمره اثر میگذارند، به قیمت نهایی وزن بیشتری میدهند.
اگر همین قیمت را دلاری هم بخوانیم، تصویر کاملتر میشود. با فرض دلار در مرز ۱۹۳ هزار تومان، هر متر مربع مسکن در تهران اکنون حدود ۱,۰۵۶ دلار قیمت دارد. بعضی تحلیلگران میگویند عرف دلاری مسکن در تهران حول ۱,۰۰۰ دلار در هر متر مربع است. اگر این معیار را بپذیریم، مسکن، دستکم از نظر دلاری، عقبماندگی محسوسی از بازارهای دیگر نداشته است. در بازاری که هنوز نامش رکود است، این شاید مهمترین عدد باشد.