نبض اجاره مغازه در تهران با دلار می‌زند: گزارش یک شوک آنی

در تهران مغازه‌ای پیدا شده که برای اجاره‌ی هر متر مربع آن باید ۲۷ میلیون تومان بپردازید! این عدد نجومی، تنها قله‌ی کوه یخی است که آشفتگی این روزهای بازار اجاره‌ واحدهای تجاری پایتخت را نشان می‌دهد؛ بازاری که این روزها بیش از هر زمان دیگری، نبضش با نوسان دلار می‌زند.

بررسی بیش از سه هزار آگهی اجاره مغازه در پلتفرم دیوار طی دو هفته‌ گذشته، تصویری دقیق از این واکنش‌های سریع و عصبی به دست می‌دهد. داده‌ها نشان می‌دهند که بازار به هر تلنگر ارزی، پاسخی آنی و قدرتمند می‌دهد، اما این پاسخ لزوماً پایدار نیست.

داستان را از زاویه‌ی دید خودتان روایت کنیم. فرض کنید شما صاحب یک کسب‌وکار کوچک هستید و ماه‌هاست که پس‌انداز کرده‌اید تا مغازه‌ی رویاهایتان را در یکی از خیابان‌های تهران اجاره کنید. بودجه‌تان مشخص است و چند گزینه‌ی مناسب را هم زیر نظر گرفته‌اید. قیمت‌ها بالا هستند، اما با کمی چانه‌زنی، به نظرتان شدنی است.

ناگهان صبح از خواب بیدار می‌شوید و می‌بینید بازار ارز ملتهب شده و قیمت دلار جهش کرده است. تلفن را برمی‌دارید تا با مالک یکی از همان مغازه‌ها تماس بگیرید. پاسخ اما شما را شوکه می‌کند: « آقا، قیمت‌ها عوض شده، دلار رفته بالا!» به آگهی‌های دیگر سر می‌زنید و با کمال تعجب می‌بینید که بسیاری از قیمت‌ها در این مدت تغییر کرده‌اند. میانگین اجاره‌بها که تا هفته پیش حدود متری دو میلیون و سیصد هزار تومان بود، حالا به نزدیکی متری سه میلیون تومان رسیده است.

احساس می‌کنید از قطار جا مانده‌اید. موجی از انتظارات تورمی به بازار تزریق شده و مالکان برای آنکه از تورم آینده عقب نمانند، امروز قیمت‌ها را بالا برده‌اند. تقاضا هم به شکل عجیبی زیاد شده؛ همه مثل شما نگرانند که فردا گران‌تر شود و برای اجاره هجوم آورده‌اند. اما آیا این همه تقاضا واقعی است؟

چند روز می‌گذرد. تب دلار کمی فروکش می‌کند و بازار ارز به ثبات نسبی می‌رسد. دوباره به سراغ آگهی‌ها می‌روید. قیمت‌ها آرام‌آرام در حال بازگشت به محدوده‌ی قبلی هستند. همان مالکی که قاطعانه از افزایش قیمت حرف می‌زد، حالا برای مذاکره چراغ سبز نشان می‌دهد. آن موج تقاضای هیجانی هم فروکش کرده و بازار به رکود قبل بازگشته است.

تجربه‌ی داستانی شما، دقیقاً همان چیزی است که داده‌های این دو هفته نشان می‌دهند. بازار اجاره مغازه در تهران در حالت «واکنش سریع» قرار دارد. با صعود دلار در بازه‌ی ۷ تا ۱۴ روز پیش، میانگین قیمت‌ها به شکل آنی رشد کرد. اما چرا؟ چون انتظارات تورمی، مالکان را به افزایش قیمت و متقاضیان را به عجله برای بستن قرارداد واداشت.

اما این بازار یک ویژگی مهم دیگر هم دارد: توزیع نامتقارن قیمت‌ها. هرچند میانگین اجاره متری ۲.۳۵ میلیون تومان است، اما «میانه» یا عدد مرکزی بازار، حدود ۱.۶۷ میلیون تومان است. این فاصله یعنی چه؟ یعنی هرچند بیشتر مغازه‌ها در محدوده‌ی قیمتی معقولی هستند، اما چند مغازه‌ی لوکس و گران‌قیمت میانگین را به شدت بالا کشیده‌اند. تمرکز اصلی معاملات روی مغازه‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر است، اما همان چند مورد استثنایی با قیمت‌های نجومی، تصویر کلی بازار را مخدوش می‌کنند.

نکته‌ی دیگر، متوسط متراژ بالای ۱۰۰ متر برای واحدهای آگهی‌شده است. این نشان می‌دهد که بازیگران اصلی این بازار، کسب‌وکارهای تثبیت‌شده و بزرگ هستند، نه کارآفرینان نوپا و خرده‌فروشان کوچک که توان پرداخت چنین اجاره‌هایی را ندارند.

رفتار بازار در این دو هفته، یک الگوی شفاف را به ما نشان می‌دهد: حساسیت شدید به دلار و شکنندگی در برابر نبود تقاضای واقعی. بازار به محض دریافت سیگنال تورم، جهش می‌کند، اما چون قدرت خرید واقعی در سطح جامعه برای حمایت از این قیمت‌های جدید وجود ندارد، دوباره به سطح تعادلی پایین‌تر بازمی‌شود.