کوچ بزرگ سرمایه؛ وقتی طلا امن‌تر از مسکن شد

به گزارش زومان، بازارهای مالی همیشه راوی صادق ترس‌ها و امیدهای یک جامعه‌اند. در میانه اردیبهشت ماه، اتفاقی در بازار سرمایه ایران رخ داد که زنگ خطر را برای یکی از سنتی‌ترین پناهگاه‌های اقتصادی، یعنی مسکن، به صدا درآورد. مردم در تکاپویی عجیب، پول‌های خود را با سرعتی بی‌سابقه جابه‌جا کردند. در شرایطی که تورم، یعنی افزایش مداوم قیمت‌ها که ارزش پول را لحظه‌به‌لحظه می‌بلعد، به واقعیت روزمره تبدیل شده است، رفتار سرمایه‌گذاران تغییر کرده است. شاید به نظرتان یک رفتار هیجانی باشد، اما این ماجرا ریشه در یک مشکل ساختاری عمیق دارد که دهه‌هاست اقتصاد ایران را درگیر کرده است. گزارشی تازه از پژوهشکده پولی و بانکی با عنوان «نگاهی به تأمین مالی مسکن در ایران: تحلیل عملکرد در پرتو تجارب بین‌المللی»، پرده از این مساله برداشته است. این گزارش نشان می‌دهد که چگونه اتکای بیش از حد به بانک‌ها، رویای خانه‌دار شدن را به سرابی دوردست تبدیل کرده و سرمایه‌ها را به سمت پناهگاه‌های دیگری فراری داده است.

در روز ۱۴ اردیبهشت پس از آن که تنها دو روز از بازگشایی صندوق های املاک می گذشت، ناگهان سیلابی از پول به سمت آن‌ها سرازیر شد. رکورد ورود نقدینگی در یک سال اخیر شکست و بیش از ۲۲۶ میلیارد تومان وارد این صندوق‌ها شد. اما این شور و شوق، عمر بسیار کوتاهی داشت. بلافاصله در روزهای ۱۵ و ۱۹ اردیبهشت، ورق برگشت. در هر یک از این روزها، بیش از ۱۰۰ میلیارد تومان پول حقیقی از این صندوق‌ها خارج شد و در روز نوزدهم به حدود ۱۱۳ میلیارد تومان رسید. این فرار سرمایه، دومین و سومین رکورد بزرگ خروج پول از این بازار به شمار می‌رود. انگار سرمایه‌گذاران خرد، مسکن را نه به عنوان یک دارایی امن برای آینده، بلکه به چشم یک ابزار نوسان‌گیری کوتاه‌مدت دیدند و با کوچکترین سودی، پا به فرار گذاشتند.

برای درک این اتفاق، باید بدانیم صندوق املاک یا REIT چیست. این صندوق‌ها شرکتی هستند که پول‌های خرد مردم را برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک جمع‌آوری می‌کنند. در جهان، این ابزار سابقه‌ای ۶۰ ساله دارد و از حدود ۱۰ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۰، به رقم خیره‌کننده ۲.۰۴ تریلیون دلار در سال ۲۰۲۴ رسیده است. اما در ایران، داستان متفاوت است. از سال ۱۴۰۱ که نخستین صندوق راه‌اندازی شد، اکنون تنها پنج صندوق فعال با مجموع ارزش حدودی ۳۰۰۰ میلیارد تومان (یا ۳ همت) داریم. معامله‌گران به جای نگاه بلندمدت به این ابزار، رفتاری هیجانی و نوسانی از خود نشان می‌دهند. برخی معتقدند این رفتار ناشی از شناخت ناکافی سرمایه‌گذاران از کارکرد واقعی این صندوق‌ها در شرایط بی‌ثبات فعلی است.

درست در همان روزهایی که پول‌ها از بازار مسکن می‌گریختند، دو مقصد دیگر به شدت جذاب شدند. بیش از ۵ همت (هزار میلیارد تومان) نقدینگی تازه به صندوق‌های طلا تزریق شد. هم‌زمان، حدود ۴ همت پول نیز راهی صندوق‌های درآمد ثابت شد. صندوق درآمد ثابت ابزاری است که سود مشخصی می‌دهد و ریسک بسیار پایینی دارد. این اعداد پیام روشنی دارند: در فضایی که آینده مبهم است، مردم به دنبال پناهگاهی امن برای حفظ ارزش پول خود در برابر نوسانات هستند و ترجیح می‌دهند به جای سرمایه‌گذاری در بخش مولد مسکن، به طلای فیزیکی و سودهای تضمین‌شده بانکی پناه ببرند.

چرا صندوق مسکن در ایران این‌گونه از چشم افتاده است؟ گزارش پژوهشکده نشان می‌دهد که بیش از ۹۰ درصد بار تأمین مالی مسکن در ایران بر دوش شبکه بانکی است. وقتی تورم بالا می‌رود، وام‌های بلندمدت برای بانک‌ها بی‌ارزش و زیان‌ده می‌شوند. در نتیجه، بانک‌ها محتاط شده و توان وام‌دهی خود را از دست می‌دهند. در این میان، سهم ابزارهای بازار سرمایه مانند RMBS تقریباً صفر است. این اوراق، وام‌های بانکی را به اوراق قابل خرید و فروش در بورس تبدیل می‌کنند تا پول جدیدی برای وام‌دهی خلق شود. در فاصله سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۱، تنها دو بار و مجموعاً ۱۳۰۰ میلیارد تومان از این اوراق در بازار ایران عرضه شده است؛ قطره‌ای در برابر دریای نیاز مسکن.

اعداد و ارقام بانکی به خوبی وخامت اوضاع را نشان می‌دهند. در سال ۱۴۰۳، حجم کل تسهیلات بانکی با رشد ۳۲.۹ درصد به رقم ۷ هزار و ۶۶۴ همت رسید. از این مبلغ، ۷۷.۸ درصد به کسب‌وکارها و ۲۲.۲ درصد به مصرف‌کنندگان نهایی رسید. سهم بخش‌های صنعت و خدمات نزدیک به ۴۰ درصد بود، اما سهم بخش مسکن؟ تنها ۴.۷ درصد. این در حالی است که در سال ۱۳۹۰، مسکن حدود ۱۷ درصد از کل وام‌ها را دریافت می‌کرد. این عدد در سال ۱۴۰۰ به ۶.۲ درصد، پس از قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۱ به ۶.۸ درصد، در ۱۴۰۲ به ۵.۶ درصد و نهایتاً به زیر پنج درصد سقوط کرده است. بازار مسکن، به آرامی در حال محو شدن از اولویت‌های اعتباری اقتصاد است.

نگاهی به شاخص نسبت وام مسکن به تولید ناخالص داخلی (GDP) حقایق تلخی را نمایان می‌کند. تولید ناخالص داخلی، ارزش کل کالاها و خدماتی است که در یک کشور تولید می‌شود. در کشورهای پردرآمد، ارزش وام‌های مسکن معمولاً بیش از ۵۰ درصد حجم کل اقتصاد است. در کشورهای کم‌درآمد این رقم زیر ۱۰ درصد است و ایران نیز در همین محدوده ضعیف قرار دارد. کشورهای موفق مانند آمریکا، کانادا یا آلمان، هرگز بار مسکن را صرفاً بر دوش بانک‌ها نمی‌گذارند. آن‌ها از بازار ثانویه، یعنی بازاری برای خرید و فروش وام‌های مسکن و آزادسازی منابع بانک‌ها، به شکلی گسترده استفاده کرده و حمایت‌های دولت را در کنار سرمایه‌های خرد مردمی قرار می‌دهند.

در نهایت، پیام اصلی تمام این داده‌ها و گزارش‌ها یک جمله است: سیستم یک‌طرفه و بانک‌محور فعلی در اقتصاد تورمی ایران به بن‌بست رسیده است. مردم خسته از بی‌ارزش شدن سرمایه‌هایشان، با سرعت نور میان بازارهای طلا و بازارهای دیگر نوسان‌گیری می‌کنند.

به عقیده بازوی پژوهشی بانک مرکزی برای نجات این وضعیت، بازار مسکن نیازمند یک جراحی عمیق است. توسعه نهادهایی مانند صندوق‌های املاک (REIT) در بیش از ۴۰ کشور جهان ثابت کرده است که می‌توان با استفاده از ابزارهای نوین، پول‌های سرگردان را به جای سفته‌بازی، به سمت آجرهایی هدایت کرد که سرپناهی امن برای آینده یک جامعه می‌سازند. تا زمانی که این تغییر رخ ندهد، پول‌ها همچنان از خانه‌های کاغذی می‌گریزند تا در درخشش طلا، آرامش موقتی بیابند.