دو شهر در یک اقلیم: شکاف ۱۰ میلیونی در بازار مسکن اصفهان

تصور کنید زوج جوانی در اصفهان، لپ‌تاپ به دست، در میان انبوه آگهی‌های فروش خانه می‌چرخند. رویایشان ساده است: یک سرپناه، یک خانه که آن را «مال خود» بنامند. اما با دیدن اولین عدد، نفس در سینه‌شان حبس می‌شود: میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در اصفهان: ۶۴ میلیون تومان! عددی که مثل یک دیوار بلند و دست‌نیافتنی، رویاهایشان را محاصره می‌کند. آیا بازی تمام شده؟ آیا رویای خانه‌دار شدن در نصف جهان، برای همیشه یک رویا باقی می‌ماند؟

اما صبر کنید. داستان اعداد، همیشه آن چیزی نیست که در نگاه اول به نظر می‌رسد. در دنیای آمار و اقتصاد، دو مفهوم کلیدی وجود دارد که اغلب با هم اشتباه گرفته می‌شوند: میانگین و میانه. میانگین، همان عدد ترسناک ۶۴ میلیونی، از جمع قیمت تمام خانه‌ها و تقسیم آن بر تعدادشان به دست می‌آید. این عدد به شدت تحت تأثیر خانه‌های لوکس و نجومی در مناطق بالای شهر است. یک پنت‌هاوس چند ده میلیاردی می‌تواند به تنهایی میانگین قیمت صدها خانه معمولی را بالا بکشد.

اینجا است که قهرمان اصلی داستان ما، یعنی «میانه»، وارد می‌شود. بر اساس داده‌های تحلیل‌شده از بیش از ۵ هزار آگهی در پلتفرم دیوار، میانه قیمت مسکن در اصفهان متری ۵۴ میلیون تومان است، یعنی 10 میلیون کمتر از میانگین. میانه یعنی اگر تمام خانه‌ها را از ارزان‌ترین تا گران‌ترین در یک صف بچینیم، خانه‌ای که دقیقاً در وسط صف قرار دارد، این قیمت را دارد. این عدد به ما چه می‌گوید؟ می‌گوید که نیمی از خانه‌های آگهی‌شده، قیمتی کمتر از ۵۴ میلیون تومان دارند و نیمی دیگر، بیشتر. این عدد، تصویر بسیار واقعی‌تری از نبض بازار و جایی که عمده معاملات در آن اتفاق می‌افتد، به ما می‌دهد.

این اختلاف ۱۰ میلیون تومانی بین میانگین و میانه، یک راز مهم را فاش می‌کند: بازار مسکن اصفهان، یک بازار یکپارچه نیست، بلکه داستان دو شهر مجزا در یک اقلیم است. یک شهر، شهر خانه‌های لاکچری و قیمت‌های سرسام‌آور است که میانگین را به آسمان می‌برد و یک شهر دیگر، شهر آپارتمان‌های معمولی‌تر در مناطقی با قیمت مناسب‌تر که قلب تپنده بازار و محل خانه‌دار شدن بخش بزرگ‌تری از جامعه است. کشیدگی نمودار قیمت‌ها به سمت ارزان‌ترها، نشان می‌دهد که تراکم معاملات و عرضه در این بخش از بازار بسیار بیشتر است.

به عبارت دیگر عمده عرضه در شهر اصفهان به سمت خانه هایی بوده که قیمت های پایین‌تری از میانگین داشته‌اند.