یک میلیارد رهن برای ۵۰ متر؟ | شوک زمستانی در بازار اجاره تهران
فرض کنید به دنبال خانه میگردید و با این عدد روبرو میشوید: میانگین اجاره در تهران، متری ۶۸۵ هزار تومان! رهن کامل میشود متری ۲۲ میلیون تومان. در این حالت برای آپارتمان ۵۰ متری در وسط زمستان باید یک میلیارد و صد میلیون تومان رهن میداشتید. اما صبر کنید، داستان واقعی بازار اجاره، قصه یک عدد نیست. قصهی سه عدد است که باید کنار هم خوانده شوند تا تصویر کامل شود؛ یک میانگین، یک میانه و یک مُد.
بر اساس بررسی بیش از ۱۶ هزار فایل اجاره در هفته آخر بهمن ماه، این سه عدد مانند سه بازیگر اصلی، پرده از نمایشی پیچیده برمیدارند. عدد اول، همین میانگین ۶۸۵ هزار تومانی است که تحت تاثیر خانههای لوکس و گرانقیمت شمال شهر، حسابی بالا کشیده شده و شاید نماینده اکثر خانهها نباشد.
میانگین حاصل جمع تمام مقادیر یک متغیر و تقسیم آن بر تعداد مشاهدات است. این شاخص نماینده «مرکز ثقل عددی» دادههاست، اما نسبت به مقادیر بسیار بزرگ یا بسیار کوچک حساسیت بالایی دارد.
سه شاهد یک ماجرا: میانگین، میانه و مُد
اینجاست که عدد دوم، یعنی میانه، وارد صحنه میشود. میانه قیمت اجاره، ۵۶۵ هزار تومان برای هر متر مربع است. معنیاش ساده است: نیمی از خانهها با قیمتی کمتر از این و نیمی دیگر با قیمتی بیشتر اجاره رفتهاند. این عدد به واقعیت زندگی بخش بزرگتری از مستاجران نزدیکتر است. این همان عددی است که میگوید هنوز خانههایی با قیمت متعارفتر در بازار پیدا میشود، هرچند پیدا کردنشان سختتر شده است. تبدیل آن هم به رهن کامل می شود حدودا متری ۱۹ میلیون تومان. در واقع خانه ۵۰ متری حدودا ۹۵۰ میلیون تومان رهن میخواهد.
میانه مقداری است که دادهها را پس از مرتبسازی به دو نیمه مساوی تقسیم میکند؛ بهطوری که ۵۰ درصد دادهها کمتر و ۵۰ درصد بیشتر از آن قرار دارند.
اما غافلگیری اصلی وقتی است که عدد سوم، مُد یا پرتکرارترین قیمت، از راه میرسد. مُد هم درست مانند میانگین، روی عدد ۶۸۵ هزار تومان ایستاده است! این یعنی چه؟ یعنی آن قیمت بالایی که فکر میکردیم فقط متعلق به چند منطقه خاص است، حالا به پرتکرارترین قیمت پیشنهادی در بازار تبدیل شده. شاید بتوان گفت که یک «لنگر قیمتی» جدید در ذهن صاحبخانهها در حال شکل گرفتن است.
مد پرتکرارترین مقدار در یک مجموعه داده است؛ یعنی مقداری که بیشترین فراوانی را دارد.
رشد اجاره در خواب زمستانی
نکته نگرانکنندهتر ماجرا، زمان وقوع این رشد است. این اعداد در حالی ثبت شدهاند که بازار مسکن در خواب زمستانی به سر میبرد؛ فصلی که به طور سنتی، فصل رکود و آرامش نسبی در جابجاییهاست.
پیش از این داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته بود میانگین قیمت اجاره در مهر ماه امسال حدود ۴۵۰ هزار تومان بود. مقایسهها از یک جهش ۲۵ تا ۵۰ درصدی تنها در چهار ماه خبر میدهد. سوال این است: وقتی بازار در فصل رکود چنین تب و تابی دارد، با شروع فصل جابجایی در بهار و تابستان چه طوفانی در راه خواهد بود؟
وقتی قیمت خانه از اجاره فرار میکند
آخرین قطعه این پازل، مقایسه قیمت اجاره با قیمت خود مسکن است. یک قاعده نانوشته در بازار میگوید که ارزش رهن کامل یک ملک، باید حدود یک پنجم قیمت کل آن باشد. اما دادههای جدید نشان میدهد که این نسبت به هم ریخته است.
در حالی که میانه قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۱۵۸ میلیون تومان است، ارزش رهن کامل آن (با تبدیل اجاره به رهن و احتساب میانه) به سختی به حدود ۱۹ میلیون تومان میرسد. این یعنی قیمت خانه تقریبا هشت برابر ارزش رهن کامل آن است، نه پنج برابر!
این شکاف عمیق فقط دو معنی میتواند داشته باشد: یا قیمت مسکن به شکل غیرواقعی بالا رفته و حبابی بزرگ شکل گرفته است، یا این اجارهبهاست که از قیمت مسکن عقب مانده و در ماههای آینده این اختلاف را جبران خواهد کرد. برای میلیونها مستاجر تهرانی، هر دو سناریو به یک اندازه نگرانکننده است.
شما وضعیت بازار اجاره را چطور ارزیابی میکنید؟ پیشبینی شما برای سال آینده چیست؟