شوک در بازار مسکن تهران: ۴۲ درصد از فروشندگان پا پس کشیدند!

تیم تحلیلی زومان با رصد و پردازش دقیق ۱۹,۳۶۵ فایل فروش منتشر شده در پلتفرم دیوار، گزارش جامع وضعیت بازار مسکن تهران را ارائه می‌دهد. مهم‌ترین سیگنال دریافتی از بازار در این هفته، کاهش چشمگیر و معنادار تعداد آگهی‌های فروش است. حجم فایل‌های عرضه شده نسبت به هفته گذشته افتی معادل ۴۲.۳ درصد را تجربه کرده است که نشان‌دهنده ورود بازار به فاز احتیاط و انتظار عمیق از سوی فروشندگان است.

با وجود کاهش شدید عرضه، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران تغییر چندانی نداشته و با رشد بسیار جزئی ۰.۲۶ درصدی به عدد ۱۲۶,۶۹۹,۸۸۲ تومان رسیده است. این ثبات قیمت در کنار افت عرضه، نشان‌دهنده چسبندگی قیمت‌ها و مقاومت بازار در برابر کاهش نرخ است. میانگین متراژ واحدهای عرضه شده در این هفته ۱۰۵ متر مربع گزارش شده است.

محله «شهر زیبا» در کمال شگفتی با ۵۳۰ فایل فروش در صدر جدول عرضه قرار گرفته است. پس از آن محله‌های «جیحون» و «پونک» بیشترین سهم از بازار فروش را به خود اختصاص داده‌اند. حضور پررنگ محله‌های منطقه ۵ و ۱۰ در لیست فعال‌ترین‌ها، نشان‌دهنده تمرکز معاملات بر روی واحدهای مصرفی و متوسط‌متراژ و مناطق غربی پایتخت است.

بررسی قیمت‌ها بر اساس سن بنا نشان می‌دهد که قیمت متوسط برای واحدهای نوساز (۰ تا ۵ سال ساخت) به طور میانگین مبلغی معادل ۱۳۹.۷ میلیون تومان برای هر متر مربع داشته است. این در حالی است که میانگین قیمت برای املاک قدیمی‌ساز (بالای ۱۵ سال) حدود ۱۲۰.۴ میلیون تومان است.

به عبارت دیگر فایل‌های نوساز حدود ۱۶ درصد گران‌تر از فایل‌های قدیمی عرضه می‌شوند. همچنین ۳۵.۳ درصد از کل فایل‌های بازار را واحدهای نوساز تشکیل می‌دهند که نشان از تداوم نسبی جریان ساخت و ساز در برخی مناطق دارد.

شکاف قیمتی در پایتخت همچنان عمیق و قابل توجه است. گران‌ترین منطقه در این هفته صاحبقرانیه با میانگین قیمت خیره‌کننده ۳۷۶.۵ میلیون تومان بر متر مربع بوده است. در مقابل، شهرک ابوذر با میانگین قیمت ۳۳.۷ میلیون تومان به عنوان یکی از ارزان‌ترین محدوده‌های آگهی شده شناسایی شده است.

این آمار نشان می‌دهد که ارزش ملک در گران‌ترین محله تهران بیش از ۱۱ برابر ارزان‌ترین محله است. پس از صاحبقرانیه، محله‌های «جماران» با ۳۷۳ میلیون و «زعفرانیه» با ۳۶۰ میلیون تومان در رتبه‌های بعدی گران‌ترین‌ها قرار دارند.

گران‌ترین فایل هفته: کلنگی در یوسف‌آباد

رکورد قیمت کل در این هفته متعلق به یک ملک کلنگی ۱۲۵۰ متری در محله یوسف‌آباد (خیابان ولیعصر) است. این ملک که دارای جواز ساخت معرفی شده، با قیمت کل نجومی ۹۰۰ میلیارد تومان (نهصد میلیارد) آگهی شده است. ارزش هر متر مربع این ملک ۷۲۰ میلیون تومان تعیین شده که رقمی بسیار بالاتر از عرف منطقه است و احتمالاً به دلیل موقعیت تجاری یا تراکم ساخت ویژه آن است.

ارزان‌ترین فایل هفته: پیش‌فروش در دریاچه

ارزان‌ترین فایل پردازش شده، مربوط به یک واحد ۶۰ متری در پروژه ستین (دریاچه شهدای خلیج فارس) با قیمت کل ۷۵۰ میلیون تومان است.

تحلیل زومان: قیمت متری ۱۲.۵ میلیون تومان برای منطقه ۲۲ کاملاً غیرواقعی است. ذکر کلمه «اقساطی» در عنوان آگهی نشان می‌دهد که این مبلغ صرفاً یک «پیش‌پرداخت» اولیه برای مشارکت در ساخت یا پیش‌خرید است و نباید آن را با قیمت تمام شده یک واحد آماده سکونت اشتباه گرفت. خریداران باید در مواجهه با چنین ارقامی هوشیار باشند.

بازار مسکن تهران در هفته منتهی به ۲۲ آذر ماه، با یک شوک عرضه مواجه شده است. خروج بیش از ۴۰ درصد فایل‌ها از چرخه فروش، می‌تواند نشانه‌ای از انتظار فروشندگان برای تعیین تکلیف متغیرهای کلان اقتصادی در ماه‌های پایانی سال باشد. با وجود این کاهش عرضه، قیمت‌ها هیجانی رفتار نکرده و ثبات خود را حفظ کرده‌اند. برای خریداران مصرفی، این شرایط (ثبات قیمت در کنار رکود معاملات) می‌تواند فرصتی برای چانه‌زنی بر سر فایل‌های باقی‌مانده باشد، هرچند که گزینه‌های روی میز محدودتر از هفته‌های قبل است.