گران‌ترین نقطه زمین کجاست؟

اگر بگویند گران‌ترین زمین جهان هر مترش حدود ۱۵ میلیارد تومان قیمت دارد، واکنش طبیعی این است که عدد را «عجیب» بدانیم و رد شویم. اما این عدد اگر فقط عجیب بماند، چیزی به دانسته‌های ما اضافه نمی‌کند.نکته مهم‌تر این است که این قیمت کجا شکل گرفته و چرا هنوز خریدار دارد.

گران‌ترین نقطه بازار جهانی املاک در سال ۲۰۲۵ نه نیویورک است و نه دوبی؛ بلکه موناکو (Monaco)، به‌ویژه محدوده ساحلی لاروتو (Larvotto) و پروژه بازیافتی مارتررا (Mareterra)؛ جایی که زمین عملاً از دریا پس گرفته شده است.

در این نقاط، قیمت هر متر مربع حدود ۹۷ هزار یورو و در پروژه‌های خاص تا ۱۲۰ هزار یورو گزارش می‌شود. اگر نرخ یورو را به‌صورت محافظه‌کارانه ۱۵۰ هزار تومان در نظر بگیریم، هر متر زمین بین ۱۴.۵ تا ۱۸ میلیارد تومان قیمت دارد. این عدد، بالاترین سطح قیمت زمین در جهان است.

برای اینکه این قیمت ملموس شود، باید آن را در یک سناریوی ساده قرار داد.

فرض کنیم کسی تنها ۲۰۰ متر مربع زمین در گران‌ترین نقطه موناکو بخرد؛ نه یک برج، نه یک پروژه عظیم، فقط ۲۰۰ متر زمین.

با قیمت هر متر بین ۱۴.۵ تا ۱۸ میلیارد تومان، ارزش این قطعه زمین بین حدود ۲ هزار و ۹۰۰ میلیارد تا ۳ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان خواهد بود.

حالا این عدد را کنار یکی از گران‌ترین نقاط جماران تهران بگذاریم؛قیمت زمین در این محدوده آن هم با فرض دستِ بالا حدود ۶۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع برآورد می‌شود.

با پول ۲۰۰ متر زمین در موناکو، می‌توان در جماران حدود ۴ هزار و ۸۰۰ تا ۶ هزار متر مربع زمین خرید. این مقایسه نمی‌گوید موناکو فقط گران‌تر است؛ می‌گوید بازی در زمین بزرگ‌تری انجام می‌شود.

در جماران، حتی گران‌ترین زمین‌ها هم در چارچوب توان مالی یک بازار داخلی معامله می‌شوند، اما در موناکو، قیمت‌ها نتیجه رقابت ثروت‌هایی است که مقیاس‌شان از مرز یک شهر یا کشور عبور کرده است.

این قیمت‌ها حاصل سه نوع «کمیابی غیرعادی» هستند؛ کمیابی‌هایی که با منطق معمول اقتصاد فرق دارند.

اول؛ کمیابی فیزیکیِ غیرقابل جبران:در اقتصاد عادی، اگر قیمت بالا برود، عرضه واکنش نشان می‌دهد. زمین جدید آماده می‌شود و پروژه تازه تعریف می‌شود. اما در موناکو چنین امکانی وجود ندارد. شهر عملاً فضای توسعه ندارد و حتی پروژه‌هایی مثل مارتررا هم با بازپس‌گیری زمین از دریا ساخته شده‌اند. یعنی کمبود زمین موقتی نیست؛ ساختاری است و با پول حل نمی‌شود.

دوم؛ تقاضایی که محلی نیست:در بیشتر شهرها، قیمت زمین نهایتاً به توان مالی همان شهر یا کشور گره می‌خورد. حتی گران‌ترین محله‌ها هم سقفی دارند که از اقتصاد داخلی فراتر نمی‌رود. اما در موناکو، خریداران از بازار جهانی می‌آیند. وقتی رقابت جهانی است، قیمت با درآمد محلی سنجیده نمی‌شود؛ با توان مالی بزرگ‌ترین خریدارانی سنجیده می‌شود که حاضرند وارد معامله شوند. اینجاست که مقیاس بازار عوض می‌شود.

سوم؛ کمیابی جایگاه؛ وقتی «آدرس» خودش دارایی است:همه‌ی زمین‌های ساحلی ارزشمندند، اما همه «جایگاه» نمی‌سازند. در موناکو، «آدرس» یک دارایی مستقل است؛ چون تکرارشدنی نیست، دسترسی به آن محدود است و جایگزین واقعی ندارد. به همین دلیل، زمین فقط برای ساخت‌وساز خریده نمی‌شود، بلکه برای جایگاهی که نمایندگی می‌کند—جایگاهی که به‌طور طبیعی بازار را به سطحی می‌برد که فقط بالاترین لایه‌های ثروت توان حضور پایدار در آن را دارند.

تفاوت این کمیابی‌ها با کمیابی معمول اقتصاد چیست؟:در اقتصاد عادی، کمبودها اغلب موقتی‌اند و با سرمایه‌گذاری یا زمان برطرف می‌شوند. اما در موناکو، هر سه نوع کمیابی ساختاری‌اند؛ نه قابل جبران، نه قابل گسترش و نه قابل جایگزینی. به همین دلیل است که قیمت‌ها بالا می‌مانند، حتی بدون هیجان، و اختلاف فقط «گران‌تر بودن» نیست؛ اختلاف، منطق قیمت‌گذاری است.

برای فهم رفتار خریداران چنین زمین‌هایی، باید از منطق بازارهای معمول فاصله گرفت.

در اقتصاد کلاسیک، افزایش قیمت معمولاً باعث کاهش تقاضا می‌شود. اما در اینجا، قیمت بالا نه‌تنها مانع تقاضا نیست، بلکه بخشی از جذابیت دارایی است.

اقتصاددان آمریکایی تورستن وبلن(Thorstein Veblen) این نوع رفتار را با مفهوم «کالای وبلنی» (Veblen Good) توضیح می‌دهد؛ کالاهایی که گران‌بودن‌شان، کارکرد اقتصادی دارد. قیمت بالا مثل یک فیلتر عمل می‌کند؛ همه نمی‌توانند وارد شوند و دقیقاً به همین دلیل، دارایی ارزش نمادین پیدا می‌کند.

در چنین بازارهایی، اگر قیمت پایین بیاید، دارایی بخشی از معنای خود را از دست می‌دهد. زمین موناکو فقط محل ساخت‌وساز نیست؛ یک بیانیه مالی است.

کالای وبلنی به کالا یا دارایی‌ گفته می‌شود که افزایش قیمت آن، برخلاف انتظار، باعث کاهش تقاضا نمی‌شود. در اینجا، قیمت بالا نه نشانه ناکارآمدی بازار، بلکه بخشی از منطق کارکرد آن است.

در این نوع کالاها، قیمت سه نقش هم‌زمان ایفا می‌کند:

نخست، نقش فیلتر؛ قیمت بالا به‌طور طبیعی دایره خریداران را محدود می‌کند و کمیابی اجتماعی می‌سازد.

دوم، نقش سیگنال؛ قیمت، پیام روشنی درباره سطح ثروت و جایگاه اقتصادی خریدار ارسال می‌کند.

سوم، نقش محافظ معنا؛ اگر قیمت کاهش یابد، دارایی بخشی از هویت و جذابیت خود را از دست می‌دهد.

به همین دلیل است که در بازارهایی مانند زمین موناکو، هدف خریدار لزوماً «بازدهی کوتاه‌مدت» یا «مصرف» نیست. دارایی، ابزاری برای تثبیت جایگاه مالی و حفظ تمایز است.

زمین،نه فقط سرمایه‌گذاری، بلکه نشانه تعلق به یک باشگاه بسیار محدود است.در این معنا، کالاهایی مانند الماس هم به زمین موناکو نزدیک می‌شود که در بخش‌های لوکس بازار، به‌دلیل نقش قیمت در تمایز و فیلتر اجتماعی، رفتار وبلنی دارند.

موناکو در این روایت، مقصد نیست؛ مثال است.

نمونه‌ای فشرده از بازارهایی که در آن‌ها قیمت، از هزینه ساخت جدا می‌شود و به زبان تمایز، کمیابی و جایگاه تبدیل می‌شود.

به همین دلیل است که ۲۰۰ متر زمین در یک نقطه کوچک کنار مدیترانه می‌تواند با چند هزار متر زمین در شمال تهران برابری کند و همچنان خریدار داشته باشد.

در بعضی بازارها، قیمت فقط عدد نیست؛ معناست.