رکوردشکنی دوبی در بازار مسکن؛ اعتبار سازندگان از بودجه عمرانی ایران هم بزرگ‌تر شد

در حالی‌که بسیاری از بازارهای جهانی املاک زیر فشار نوسانات اقتصادی قرار دارند، بلومبرگ گزارش داده است:دوبی به‌عنوان قطب درخشان خاورمیانه در حال تجربه دوره‌ای از رونقی کم‌سابقه است. گزارش‌های اخیر نشان می‌دهد توسعه‌دهندگان این شهر-دولت برای ادامه این موج رشد، به استقراض گسترده روی آورده‌اند.

این بدهی‌ها اکنون به حدود ۶ میلیارد دلار رسیده است – معادل تقریبی ۶۶۰ هزار میلیارد تومان با نرخ بازار آزاد؛ رقمی تقریباً برابر با کل بودجه عمرانی ایران در سال ۱۴۰۴؛ رقمی که نشان‌دهنده اعتماد گسترده سرمایه‌گذاران به آینده دوبی است، گرچه در عین حال هشداری نسبت به ریسک‌های نهفته در این رونق به شمار می‌رود.

بازار املاک دوبی از سال ۱۳۹۸ (۲۰۱۹) وارد مدار صعودی شد و تا پایان آذر ۱۴۰۳ (دسامبر ۲۰۲۴)، بیش از ۷۰ درصد افزایش قیمت را ثبت کرد. این روند در بهار ۱۴۰۴ (آوریل ۲۰۲۵) هم ادامه یافت و شاخص قیمت مسکن را ۱۸ درصد دیگر بالا برد. معاملات مسکونی نیز در سال گذشته ۳۹ درصد جهش داشته است؛ جهشی که برای کسانی که رکودهای دوره‌ای بازار تهران را تجربه کرده‌اند، تصویری متفاوت از دوبی ترسیم می‌کند.

دولت امارات با هدف دو برابر کردن جمعیت دوبی به ۷.۸ میلیون نفر تا سال ۱۴۱۹ (۲۰۴۰)، مجموعه پروژه‌های عظیمی را در حوزه حمل‌ونقل و توسعه مراکز تجاری در دستور کار قرار داده است.

تنها بودجه سال‌های ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ در این بخش‌ها به حدود ۸۹ میلیارد دلار می‌رسد؛ رقمی که به تنهایی می‌تواند موتور تقاضای مسکن باشد. مهاجرت سرمایه‌داران روس، هندی و منطقه‌ای به دوبی، همراه با موج سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت گردشگران، این چرخه را تقویت کرده است.

در سال های اخیر صادارت نفت ایران حدود 42 میلیارد دلار برآورد شده است،رقم 89 میلیارد دلار معادل ارزش دو سال صادرات نفت ایران است .

در ۹ ماه نخست ۱۴۰۴، معاملات پیش‌فروش ۲۰ درصد و معاملات ثانویه ۱۰ درصد افزایش یافته و همزمان عرضه پروژه‌های جدید ۸۳ درصد رشد کرده است. شرکت‌هایی مانند «ایمر» (سازنده برج خلیفه) با تشکیل واحدهای داخلی ساخت‌وساز مانند Rukn Mirage، زمان تحویل پروژه‌ها را از ماه‌ها به هفته‌ها کاهش داده و جریان نقدی را – به‌ویژه در شرایط بلوکه شدن وجوه در حساب‌های امانی – بهینه کرده‌اند.

برای تأمین مالی خرید زمین و اجرای پروژه‌ها، توسعه‌دهندگان از ابزارهای مختلفی بهره برده‌اند: صکوک، وام بانکی و اعتبار خصوصی. حجم این بدهی‌ها اکنون به حدود ۶ میلیارد دلار رسیده است؛ معادل هزینه ساخت صدها پروژه مسکونی بزرگ در ایران. این بدهی‌ها معمولاً «درآمدزا» توصیف می‌شوند؛ یعنی به‌طور مستقیم به سود پروژه‌ها متصل‌اند.

بازار اجاره نیز پس از رشد شدید ۲۱ درصدی سال گذشته، تا اردیبهشت ۱۴۰۴ به رشد ۸.۵ درصدی رسیده که نشانه‌ای از تعدیل طبیعی بازار است. در همین حال، شرکت‌هایی مانند Union Properties بازپرداخت بدهی‌های خود را بدون اختلال عملیاتی ادامه می‌دهند—از جمله بازپرداخت ۱۳۰ میلیون درهم (حدود ۳۵ میلیون دلار / ۴۰ هزار میلیارد تومان) در تابستان ۱۴۰۴.

با وجود چشم‌انداز مثبت، تجربه بحران مالی جهانی 2008 (۱۳۸۷) همچنان در حافظه اقتصادی منطقه باقی است؛ زمانی که بدهی‌های دوبی به ۱۴۲ میلیارد دلار رسید و بازار املاک بیش از ۵۰ درصد سقوط کرد. امروز بانک‌های امارات با نظارت سخت‌گیرانه و مدیریت بدهی‌های معوق، تلاش دارند این ریسک‌ها را کنترل کنند. با این حال، عوامل خارجی همچنان می‌توانند تهدید باشند: از تورم جهانی گرفته تا سیاست‌های احتمالی دولت آینده آمریکا.

به باور تحلیلگران، بازار دوبی تا پایان ۱۴۰۴ همچنان «واحه‌ای از رشد» خواهد ماند؛ البته مشروط به این‌که عرضه و تقاضا همگام پیش برود. برای سرمایه‌گذاران ایرانی، دوبی علاوه بر فرصت‌های سودآور، راهی برای تنوع‌بخشی دارایی‌ها و پوشش ریسک نوسانات ارزی است.

در نهایت، رونق امروز دوبی نشان می‌دهد که بدهی در اقتصاد مدرن همیشه تهدید نیست؛ اگر درست هدایت شود، ابزار توسعه است. ما نیز همچنان تحولات این بازار را دنبال خواهیم کرد تا مخاطبان ایرانی یک گام جلوتر از تغییرات باشند.